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68岁陈国祥千亿梦圆战争雷霆!祥生地产工人坠亡,高周转风

  发布时间:2019-01-09 18:11        点击数:

  2018年底已经收官,祥生地产有喜有烦。

  喜的是,终于成为地产千亿俱乐部成员。烦的是,楼盘项目工地事故中,工人坠亡,生命逝去!

  刚刚结束的2018年,堪称中国房企规模扩张之年。房企千亿军团大幅扩员,由17家迅猛增至30家。

  楼市资本论注意到,在新晋千亿房企中,浙系“黑马”祥生地产特别引人关注。这家浙江房企2015年销售仅109亿,去年增至1029亿,规模扩张了10倍,历时三年即完成了从百亿到千亿的跨越,连以生猛著称的闽系房企都望尘莫及。

  68岁的祥生地产大老板陈国祥,把千亿梦变成现实,一方面,战略性踩对这轮地产周期;另一方面,通过周转把执行变得更加军事化、速化。

  同时,也要看到,祥生拼命前奔带来的种种安全与资金隐患。

  1

  高周转的生命代价

  祥生地产被称为三四线的“小碧桂园”,以高周转为利器,迅速崛起。然而,在激进扩张的背后,付出的代价不菲。

  楼市资本论注意到,2018年11月8日,南方城市浙江衢州,祥生国玥府在建工地发生一起高处坠落事故,造成一名工人死亡。

  紧接着12月8日,位于北方城市呼和浩特成吉思汗大街,祥生东方樾在建工地发生火灾。

  临近年底,接连南北接连两起事故,似乎在给新晋千亿小生的祥生地产鸣钟警告:其在扩张路上的高速狂奔,注意安全是何等的重要。

  回顾2018年,在事故频频面前,地产行业的领军企业都进行过反思,黑马祥生,也要控制奔跑的节奏了!

  2

  陈国祥:从“丝老大”到“陈半城”

  祥生地产迄今仍未上市,这在千亿房企中堪称孤品。

  楼市资本论据公开资料,手机游戏,祥生地产1995年在浙江诸暨市成立,法定代表人陈国祥,注册资金28000万元。经过多年发展,祥生现已成为以地产为龙头,集特色小镇、建筑安装、物业服务、酒店旅游等板块的复合型企业集团,但股权仍牢牢控制在陈国祥手里。

  陈国祥系诸暨本地人,1951年生,生肖属兔。按照生肖运程,“兔爷”善良保守,不喜欢与人恶性竞争。

  这一点倒与陈的创富路颇为相合。陈身材高大,面相宽厚,属于草根崛起的第一代农民企业家。他发迹后即便坐拥数十亿身价,仍然低调做人,朴实无华,犹如邻家老伯,甚至亲手为无名小辈点烟。

  从其创业历程看,陈早年担任诸暨酒厂技术员、诸暨服装针织厂厂长。1980年代初辞职创业,靠营销尼龙丝、尼龙袜起家,以“丝老大”闻名诸暨一带,很快完成了资本的原始积累。

  曾经在中国风靡一时的尼龙袜

  1996年,诸暨金鸡坞村动迁改造,时任村党支部书记的陈国祥承担部分改造任务,由此开始涉足房地产业务。他按照城市住宅小区的标准,给其开发的小区配套建设了幼儿园、菜市场、小型超市并提供物业管理,被列入浙江省级示范小区,树起了城中村改造的一块样板。

  此后,陈国祥便在诸暨接手开发了大量房地产项目,在当地被称为“陈半城”。其产品主打中、高端路线,2000年在诸暨开发的某小区,配套建设有豪华会馆、标准网球场、大型游泳池等高端设施,曾获浙江省级领导点赞好评。

  除房地产外,陈国祥还投资矿业。他认为,矿产和房地产一样都是稀缺资源,甚至比房地产更加稀缺,投资回报肯定差不了。据报道,祥生目前在新疆、湖南、安徽拥有三家金矿,发展态势都非常好,说明其投资理念和眼光非同一般。

  3

  偏安长三角,深耕三四线

  自从告别尼龙袜之后,祥生一路开挂。

  2014年,陈国祥将祥生总部搬迁至杭州,确立了“立足杭州、生辉上海、深耕苏浙皖、辐射全国”的拓展战略,主攻三四线市场,由此开启规模扩张之路。

  尤其是这一轮地产周期的踩对点,让祥生一飞冲天!

  楼市资本论查询到,2015-2017年,祥生合同销售分别实现109亿、325亿、620亿,连年翻倍增长;2018年又以1029亿晋身千亿阵营,而且以81.32%的增幅,高居千亿房企增幅排行榜第三名。

  祥生的高速增长,得益于其在三四线城市大量拿地。在土地市场火爆的2015年、2016年,很多房企都到一二线抢拿地王,祥生却选择覆盖长三角中小城市,以较低成本拿下大量优质土地。

  此轮拿地正赶上三四线城市棚改货币化、去库存,以及一二线城市需求外溢的利好行情,祥生的三四线布局快速变现,销售业绩突飞猛进,被业内称为“三四线小碧桂园”。

  2017年,发展势头正健的祥生提出千亿目标,确定2018年销售破1000亿,2019年剑指3000亿。为此,祥生继续在三四线激进拿地,全年一气拿地50多宗,土地支出高达359亿元,位居全国房企第24位,在浙系房企中仅次于绿城的488亿元。

  此时的祥生地产,业务布局仍偏重于长三角一隅。截至2018年初,其已售和在售的73个项目,浙江、江苏和安徽三地就集中了60个:除4个位于杭州外,其余56个全部位于三四线城市,其中包括大本营诸暨的16个项目。

  2018年,祥生继续加码布局三四线。上半年新入6座城市,拿地金额211亿元,位列房企拿地榜单第18名;其中,长三角地区的拿地金额高达190亿。

  目前,祥生地产业务已拓展到11个省份36个城市,除了杭州、上海、济南、呼和浩特四城,其它全部是三四线城市。

  祥生总裁赵红卫表示,三四线城市是祥生的发家之地,未来仍会继续坚守三四线。“我们做到1000亿时,业务布局会形成一二线、三四线两大阵营。其中三四线要做到20个根据地,每个根据地销售30亿以上,总共贡献600亿销售任务;一二线会扩展到5—8个城市,做到400亿规模。”

  祥生要的千亿路,相比闽系的多年争战,显得更加具有命运性。

  4

  高负债担忧,频出质股权与信托融资

  作为一家未上市房企,祥生如何解决高速扩张中的资金难题?

  楼市资本论注意到,祥生带有明显的家族色彩。其具体经营由赵红卫与陈国祥的儿子陈弘倪负责:赵负责全局把控,陈分管人力和财务。

  祥生融资包括银行贷款、信托、私募、公开发债、ABS等多种方式,其中信托非常突出。

  楼市资本论注意到,祥生地产频频向信托公司出质股权以获取资金。天眼查显示,祥生目前有效的股权出质多达50条,涉及的质权人包括北京国际信托、杭州工商信托、苏州信托、中诚信托、万向信托、平安信托等多家信托公司,以及平安银行、民生银行、华融资产、格上理财等金融机构。

  例如:2018年4月,即向北京格上理财出质5000万元、向浙商金汇信托出质5000万元。

  信托之外,祥生还擅长小股操盘,通过财务杠杆放大权益乘数。为此,祥生成立了5家合作平台公司,多方引资合作,自己只需要投10%、20%即可操盘。在这个过程中,合作方只能财务投资,享受合伙企业的股权分红,没有经营表决权。

  据说,得益于此,祥生既规避了房企高速扩张中的高负债问题,还有效防范了公司经营决策中的股东内耗。

  然而另一方面,高成长的同时,也意味着一定程度的高负债,这也是市场比较担心的地方。

  5

  极致快周转的风险加剧

  对于祥生地产来说,其最重要的扩张利器还是快周转。

  楼市资本论了解到,近年来,陈国祥几乎将快周转做到了极致,针对不同情况规定了“36781”“25710”“1478”等多个周转版本:

  模式一:36781。对新进城市,祥生要求项目团队3个月开工,6个月内开盘,首开卖掉70%,当月完成80%,1年销售现金流归正;

  模式二:25710。在根据地城市,要求2个月开工,5个月开盘,首开去化70%,10个月内现金流归正;

  模式三:1478。这是祥生内部追求的理想状态,要求1个月开工,4个月开盘,首开卖到70%,8个月现金流回正。

  地产界奉行高周转已经多年,由此引发的诸多安全事故和质量问题,使得这一模式饱受争议和垢病,已经走到尽头,难以为继。

  祥生的高周转同样难免负效应。除了前面所述工地坠亡和火灾事故,还有媒体报道:去年12月,济南市城乡建设委开展建设扬尘治理攻坚行动,祥生中央华府·城市之星就出现在官方批评名单中。温州市场监督管理局10月份公开通报12例违法广告,温州多弗祥生因发布违法房地产店堂广告也被点名。

  这些案例表明,还在扩张路上狂奔的祥生,的确有必要停下来检视扩张模式,重新整队出发。

  在前所未有的大调控时代,楼市风险正在聚积。

  楼市资本论看来,过去三年,祥生地产抓住三四线楼市的高光时刻,弯道超车,实现了规模跨越。然而今天在楼市逆转后,许多已经透支了多年购买力的三四线城市,进入新一轮库存增长周期,市场风险正迅速集聚。如何消化三四线库存,这道棘手难题或许已经摆到陈国祥的案头上。

  千亿祥生已经坐收上轮周期红利,在接下来的下行周期中能否成功避开调控风险,显然还有更长的路要走。(来源:楼药师楼市资本论)




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